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深度:广安土拍浪潮背后惊人真相曝光!未来房价会怎么走?

2019-07-25 来源:广安思源房产网
 
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前言:“两天成交4宗地块,共成交面积245亩,可提供约42万方楼市供应量,总揽金约6.69亿!”这场广安地产人期待了数月之久的地产狂欢终于来了。


一场永不落幕的楼市大战


楼市起起伏伏,有的稳中有涨、有的一路下行;有人选择全身而退,也有人选择逆势前行,就像是一场永不落幕的楼市大战。


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在“广安房子卖不出去了”、“广安房价挺不住了”......此等舆论四起的浪尖时刻,广安土拍市场终于给了广安房地产一剂强心针。


2019年的第一场土拍成交,比以往时候来的更晚一些,7月23-24日连续两场土拍盛宴,四宗地块溢价成交的结果,带走了今年上半年以来最后一片凋零的落叶。在周边城市以及辖区县城一轮又一轮的疯狂土拍后,广安主城终于迎来了土拍成交的年度首秀!


然而,在土拍浪潮背后又隐藏着哪些不为人知的真相呢?且容笔者为大家一一揭秘!


经开区或将告别房价“洼地”


一直以来,经开区是广安几大主城板块的房价洼地区域,也是广安刚需购房者的“温柔港湾”,然而这样的现状或将不再持续。


就7月24日经开区成交的两宗地块地价来看,GC2018-30号地块成交楼面价为1856.37元/㎡,与该地块仅一墙之隔的立新滨江项目,在去年拿地时楼面价仅1044.48元/㎡,两者楼面价相差811.89元/㎡。而立新滨江目前高层在售价格5000元/㎡,洋房为5500元/㎡。




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GC2018-30号地块实景图


GC2018-30号地块的建筑限高36米,预计产品将以10+1左右的江景洋房为主。参考立新滨江洋房在售价格、两者的楼面地价差距以及建安成本,GC2018-30号地块至少要高于立新滨江500元/平米左右才有利可赚。


同时,别忘了GC2018-30号地块还有一个硬性指标,那就是必须保证“成品住宅建筑面积需大于总居住面积的30%”,按照计容面积初步计算,就意味着该地块将会有5000㎡(不足50套房源)左右的成品房(装修交付)。经开区目前已有深广·仁恒公园四季精装产品在售,均价在6500元/㎡,且均是高层产品。



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成交地块周边在售楼盘详情


GC2018-30号地块又是江景房、又是低密洋房还有部分精装修产品,价格自然而然水涨船高,房价高于6500元/㎡也是迟早的事。


再来看另外一块地,GC2018-31号地块地理位置相对于GC2018-30号地块要差许多,但是周边有深广·仁恒公园四季、卓锦城、天时·ABP、亿林龙城三期几个在建楼盘,已基本形成住宅群落,建成后周边的居住氛围要相对浓厚。




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GC2018-30号地块实景图


GC2018-31号地块成交楼面地价1296.01元/㎡,容积率2.5以及73亩左右的占地规模来看,基本上定位为偏刚需性的楼盘。周边几个楼盘卓锦城已到尾盘阶段,亿林龙城三期高层在售价格4600元/㎡、深广·仁恒公园四季精装6500元/㎡。参考这两个楼盘,GC2018-31号地块的高层价格应该不会超过5000元/㎡。


协兴竞争加剧 枣山新品接档


GC2018-16号地块所在区域是目前协兴片区重点开发区域,也是楼市竞争最为激烈的版块,围绕紫月湖周边就有恒森·九唐城、御溪湖畔、泰诚西溪合院、澜湖郡、凸凹紫云府等多个在售楼盘,且区域内楼盘产品同质化非常严重,随着GC2018-16号地块在后期加入,将会使得区域内竞争加剧。




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GC2018-16号地块实景图




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成交地块周边在售楼盘详情


枣山园区在经过2017-2018两年时间的高密度建设期之后,现在区域内在售楼盘并不算多,且比较分散。




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成交地块周边在售楼盘详情


帝谷·公园城规划为千亩大城,一、二期现均已交付,三期在售中,四期将打造为30万方的商业综合体,目前场地已平整完毕。随着子惠置业拿下GC2018-7号地块,该地块也将作为帝谷·公园城的五期住宅用地进行开发,接档枣山楼市供应。



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GC2018-7号地块实景图




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帝谷公园城规划效果图


外来品牌房企再次试水广安


在昨日(7月24日)GC2018-31号地块的拍卖现场,25号竞买人阳光大地集团曾一度与8号竞买人僵持不分上下。据悉,阳光大地集团两天均参与了广安的拍地活动,虽然本次无功而返,但笔者在其集团相关工作人员处了解到,在接下来的广安土拍中他们应该还会参与,争取进入广安市场。


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阳光大地集团的来头不小,是川内房企中为数不多拥有国家双一级资质(房地产开发一级资质、物业管理一级资质)的地产开发公司,目前在全国32个城市开发了100余个项目。如若在接下来的土拍中能顺利进驻广安,相信也会给广安的房地产市场注入新的活力。


买还是不买?That's a question


广安楼市一念成佛,一念成魔!


今年上半年的广安楼市,似乎进入了一种佛系状态,不急不躁、不温不火,开盘推货减少,且不再大张旗鼓的推广宣传,这与去年下半年的疯狂魔性形成强烈对比。


唱兴,被购房者群体嘲讽,唱衰,被开发商拒之门外,夹缝中求生存的地产媒体,可谓是两头不讨好。房地产的水太深,以至于即便是资深专家、地产大佬在分析发展趋势时,都不能妄加定论。


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至于2019年下半年广安的房价走势到底如何?买还是不买?笔者在此的建议是,如果你是刚性需求,此时不买等待何时;而改善购房者或者投资客则可再观望,因为这些新地块项目基本上要等到国庆乃至年底才能亮相,届时可根据新楼盘的实际价格参考是否出手。


后市预告:

土拍大幕已启 后市供应不断


7月土拍已经落幕,8月土拍又有哪些值得期待呢?


在6月初发布的《2019年广安市中心城区国有建设用地计划》中,本月成交的四宗地块都在供应计划之内。在时间上看,这几块地的供应周期往后延迟了一个月,以此顺延的话,初步预估8月份广安主城区将推出城北岔马路CL-D-01-07号、B2-1-4号地块(两宗共91.54亩),协兴片区GC2018-25号地块(105亩)、经开区GC2019-8、GC2019-9号地块(两宗共136.9亩)、枣山园区B01-12号地块(142亩),以及前锋区的A02-2号、B03-1号地块(两宗共96.22亩)。


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八月预计供应地块详情


CL-D-01-07号、B2-1-4号两宗地块属于岔马路片区,位于城北奎阁大桥桥头堡,紧邻碧桂园翡翠湾项目,一桥之隔便是经开区奎阁版块。


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CL-D-01-07号、B2-1-4号地块现状图


该地块也就是在2016年曾经昙花一现的“城北万达广场”选址所在地,原本规划为商业用地,现已改规为二类居住用地,预计也将会在8月份推出挂牌拍卖,江景+桥头堡的地理优势,势必又会引起一场抢地大战。



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CL-D-01-07号、B2-1-4号地块区位图


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协兴片区GC2018-25号以及经开区GC2019-8、GC2019-9号以及枣山园区B01-12号地块(142亩),三宗地块规模都比较大,也将成为房企争夺的热门地块。




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GC2018-25号地块区位图


除此以外,9月份的神龙山组团三宗合计243亩地、10月份的中桥组团两宗合计328亩地以及官盛组团三宗合计159亩地都将陆陆续续加入土拍战局,土拍大战已启幕,屏息以待后市发展!


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