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买房卖房必看!2019广安最新最全购房政策汇总

2019-05-15 来源:广安思源房产网
 
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对于买房人而言,除了时刻关注房价之外,首付多少、贷款流程等相关的购房政策也是他们必须要了解清楚的。因此,为了给购房者解决疑难困惑,思源房产网综合整理了2019年广安最新的购房政策,从首付、贷款、税费三大板块,进行全面解析。


相对于大城市限购、限售、限贷、摇号等繁多复杂的楼市政策,广安目前主要执行的是“认贷不认房”的贷款政策,简单粗暴的解释就是:只要你有钱,想买多少都可以。


一、首付


在去年8月,四川省市场利率定价自律机制秘书处印发《四川省商业性个人住房贷款最低首付款比例实施方案》的通知,对全省住房贷款最低首付比例及贷款年限进行了调整,全省大部分地区除甘孜州、阿坝州、凉山州(除西昌市)首套房首付25%,其它市州均为30%;二套房最低首付比例调整为50%,成都天府新区成都直管区、高新区南部园区最低首付比例调整为70%。


但是,考虑到广安当地楼市的发展现状,因城施策并未执行此方案。广安目前执行的是“认贷不认房”的贷款政策,首套房的首付比例为30%,二套房为40%,第三套房停贷只能一次性购买。


二、贷款


普通商品房贷款包括商业贷款、公积金贷款、组合贷款三种方式。从还款成本上考虑,小编推荐优先公积金贷款,如果公积金贷款额度不够就可以选择组合贷款,最后才是商业贷款。


1、商业贷款


贷款条件:

(1)贷款人具有稳定的职业和收入,信用良好,有偿还贷款本息的能力;

(2)贷款人已与开发商签订了具有法律效力的《商品房买卖合同》,并已支付了银行规定的30%及以上的首付款;

(3)贷款人同意先办理预购商品房抵押登记,并承诺在所购买的住房竣工并取得房地产权证后,以购买的住房作贷款抵押且重新办理抵押登记手续。


贷款额度:商业贷款额度是根据个人信用资质、贷款年限、还款能力、房屋总价等条件而定的。

广安市场目前楼盘首套房首付款基本为3成,贷款为7成;二套房首付4成,贷款6成。贷款期限最长为30年,借款人到贷款期限年龄男不超过65岁,女不超过60岁。

个人信用度、教育程度、还款能力越高,房子支持的贷款年限越长,贷款额度就越高。


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基准利率:贷款五年以上4.90%,目前执行的是央行2015年10月24日调整后的贷款基准利率,从历年基准利率的调整幅度来看,目前是历史最低。


商业贷款流程:在借款人提出贷款申请之前,银行需要对拟提供个人购房贷款的楼盘进行审查。

楼盘审查操作流程为:开发商申请→项目调查→审查、审批→签订项目合作协议书→贷后监管。


需要准备材料:

自首付款付清之日起七日内购房人提供符合按揭银行要求的材料,直接向开发商合作银行提出申请按揭贷款,填报《按揭贷款申请书》。

商业贷款须提供的材料如下:

(1)身份证和户口本。申请人和配偶的身份证、户口簿原件及复印件3份;

(2)婚姻状况证明。已婚的要提供结婚证,离婚的提供离婚证,单身的要到当地民政局开具单身证明;

(3)购房合同。购房人与开发商签订的房地产主管部门统一印制的、具有法律效力的《商品房房买卖合同》;

(4)首付款发票。房价30%或以上首付款收据原件及复印件各1份;

(5)购房人收入证明。这个需要到自己公司单位开具,大于5000的要出具税收证明;

(6)借款人为法人的要携带有效的营业执照、法人身份证明、企业章程、财务报表、贷款卡;

(7)开发商的收款帐号1份;

(8)无房证明。如果是首套房需到房管局开具无房证明,证明是购买的首套房。


小结:广安商业贷款执行的是认贷不认房的政策,即首套房、二套房均可贷款,若首套房贷已还清,则二套房按首套房贷政策执行,三套及以上不支持贷款必须一次性付款。广安在售楼盘首套房贷利率均有15%-20%的上浮,二套房基准利率上浮20%-30%。


2、公积金贷款


贷款条件:


职工连续足额缴存住房公积金6个月(含)以上,可申请住房公积金个人住房贷款。对曾经在异地缴存住房公积金、在现缴存地缴存不满6个月的,缴存时间可根据原缴存地住房公积金管理中心出具的缴存证明合并计算。

职工在就业地缴存住房公积金,户籍所在地在广安市(包括各区市县),可持就业地住房公积金管理中心出具的缴存证明(需加盖当地住房公积金管理中心行政公章)以及缴存明细,向广安市住房公积金管理中心申请住房贷款。


首付比例:


(1)缴存职工申请住房公积金个人住房贷款购买首套自住住房的,最低贷款首付款比例为20%;

(2)对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的职工,为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款歉购买普通自住房,最低首付款比例为20%,且享受首套房贷款利率政策;


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(3)对拥有一套住房尚未结清相应购房贷款(商业住房贷款)的职工,为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房,最低首付款比例为40%,贷款利率上浮10%。

(4)尚未结清的购房贷款是住房公积金贷款的,不得再次申请住房公积金贷款。


再次贷款时间间隔时间及贷款次数:


(1)结清住房公积金贷款后,在符合其他贷款条件的同时,再次申请借款时必须与前次贷款结清时间间隔一年以上。

(2)贷款人申请住房公积金贷款次数最高为2次,夫妻双方次数合并计算,贷款次数以市管理中心住房公积金业务系统记录为准,所购房屋已出售不得减少贷款次数。

(3)缴存职工婚姻状况发生变化,离婚1年后方可申请住房公积金贷款。婚前有住房公积金贷款的,贷款未结清前,任何一方不得再次申请住房公积金贷款。


贷款额度和缴存时间、缴存额度、提取金额挂钩:


缴存职工及配偶可在贷款前提取住房公积金,贷款额度应抵减缴存职工贷款前1年内本人及配偶因购房提取的住房公积金金额。

贷款额度不应高于借款申请人住房公积金正常缴存余额x贷款倍数X时间系数-购房提取金额。(政策规定,凡是引进的高层次人才、退役军人符合本市个人住房公积金贷款规定条件的,贷款额度不受余额挂钩倍数及缴存时间系数的限制。)

借款人住房公积金正常缴存余额以市住房公积金管理中心的认定为准,违规汇缴、补缴的住房公积金不计入正常缴存余额。倍数为30-35倍,具体倍数由市住房公积金管理中心根据借款申请人(含共同申请人)的信用状况、家庭收入情况等因素决定。

时间系数根据借款申请人连续正常缴存时间确定,连续正常缴存时间小于24个月(含)的,时间系数为0.8;连续正常缴存时间在24月以上的,时间系数为1,已婚职工夫妻双方均缴存的,按缴存时间较长的一方确定缴存系数。


贷款基准利率:1至5年2.75%;6至30年3.25%。


贷款流程及材料准备

(1)申请人本人持购房资料(《商品房买卖合同》、购房首付款收据、夫妻双方身份证、户口薄、结婚证(所有部分原件及复印件A4三份)、贷款申请表一式三份——市公积金管理中心个贷服务大厅办理贷款申请手续;

(2)上述机构将审批通过的贷款资料传递到委托银行;

(3)委托银行通知借款人及其配偶持双方身份证到委托银行签约处签订《借款合同》、《抵押合同》;

(4)借款人及其配偶持双方身份证与银行工作人员一起到房管部门领取《房屋他项权证》;

(5)借款人持《房屋他项权证》原件及复印件一份到公积金管理中心个贷大厅开具《放款通知书》;

(6)借款人持《房屋他项权证》原件及复印件一份、《放款通知书》到委托银行办理贷款发放手续。


小结:在广安公积金贷款购房以家庭为单位最多可使用两次,外地缴存可在广安本地正常使用。


3、组合贷款


贷款条件:如果职工购房申请住房公积金贷款额度不能满足需要,同时又不到所购房价80 %,可以再申请个人住房商业性贷款,两项贷款总额不超过房价的80 %,这叫组合贷款。

组合贷款只有缴存公积金的职工才可以申请。且要同时满足公积金贷款与商业贷款的条件(同上)。


贷款额度:组合贷款的总贷款额占所购房产总价的比例不得超过商业银行个人住房贷款最高比例。其中,住房公积金贷款金额不超过住房公积金个人住房贷款的最高限额。


贷款基准利率:公积金贷款部分的额度执行公积金贷款利率,商业贷款部分的额度执行商贷利率。


三、税费


1、新房税费


购买新房除了契税、专项维修基金外,在交房时一般还要缴纳一年的物业费以及装修押金。


住宅专项维修资金:45元/㎡*房屋产权面积


不动产登记费住宅80元/件;非住宅550元/件;工本费10元/件


契税


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2、二手房税费


在二手房买卖中,虽然有些税费规定是由卖方缴纳,但在实际交易中,房主一般要求净得价,把税费转嫁给了买房人,包括增值税、个税等。


契税:参考新房契税税率表


增值税:满两年免征,未满两年5%全额征收


营业税:税率5.6%,根据2015年3月房产新政,转让出售购买时间不足2年的非普通住宅按照全额征收营业税,转让出售购买时间超过5年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足2年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税,转让出售购买时间超过5年的普通住宅免征营业税。


个人所得税:满5年,家庭唯一住宅免征,不满5年核定征收1%或查验征收20%,非住宅查验征收20%


土地增值税:针对商业性质房源,买房缴纳全额的5%或差额的30%-60%


印花税:针对商业性质房源,以税务部门核算为准


其他费用:不动产登记费,住宅80元/证,非住宅550元/证,共有产权10元/证


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